Ehemaliges Bauern- und Winzerhaus von 1925 im typisch moselfränkischen Stil

Die Immobilie in der Matthiasstraße 15, 54340 Leiwen (Flur 9, Flurstück 86) umfasst drei Wohneinheiten mit einer Fläche von insgesamt 242 qm, sowie Wirtschaftsräume mit einer Fläche von insgesamt 370 qm (Stallscheune, Gewölbekeller und rückseitiger Anbau).

Das gepflegte Grundstück liegt an einer ruhigen Straße im Oberdorf von Leiwen. Es ist 799 qm groß und verfügt über eine Terrasse und einen sonnigen Garten hinter dem Haus und drei Außenstellplätze vor und neben der Scheune und eine Doppelgarage in der Scheune.

Trierer Quereinhaus (Einspänner)

Das idyllische »Haus Kommeles« ist ein fast 100 Jahre altes Kleinod der südwestdeutschen bzw. moselfränkischen Architektur in Form einer bäuerlichen Streckhofanlage, bei der das Wohnhaus und die Stallscheune in Firstrichtung hintereinander angeordnet sind (siehe Südwestdeutsches Einhaus).

Das Haus stellt dabei eine Sonderform des Streckhofs dar, die sich bis zum 19. und 20. Jahrhundert an der Mosel durchsetzte, und bei der Wohnhaus, Stall und Scheune unter einem einheitlich geneigten Dach mit durchlaufendem First liegen. Bei diesem oft auch Lothringer Bauernhaus genannten Haustyp eines Einspänners, der an der Mosel als Trierer Quereinhaus bezeichnet wird, liegen die Eingänge zum Wohnteil, Stall und Scheune immer auf der Traufseite des Hauses.

Als typischer Vertreter der Grundform mit drei Fensterachsen, einem unter dem gesamten Haus verlaufenden, zweiteiligen Gewölbekeller und der gleichgroßen Scheune mit Stall ist es ein echtes Schmuckstück des Dorfes und ein Kulturgut der Mosel. Und aufgrund der originalen und qualitativ hochwertigen Bruchschieferfassade, die nie verputzt wurde, ist es auch ein absolutes Unikat in Leiwen und weit darüber hinaus (siehe Trierer Einhaus – Regionale Hauslandschaft und Baukörper).

Wohnhaus und Wirtschaftsräume

Das Haus beinhaltet drei Wohneinheiten (Hauptwohnung, Mietwohnung und Ferienwohnung) mit einer Fläche von insgesamt 242 qm, sowie ergänzende Wirtschaftsräume (Scheune, Stall, Anbau und Keller) mit einer Fläche von insgesamt 370 qm.

Das Grundstück ist insgesamt 799 qm groß und verfügt über einen schönen Eingangsbereich, einen gepflegten, sonnigen und ruhigen Garten.Direkt vor dem Haus und in einer separaten Parkbucht neben dem Haus stehen 4 Parkplätze zur Verfügung. 

• Die Hauptwohnung im Erdgeschoss verfügt über 1 Wohnzimmer, 1 Schlafzimmer, 1 Wohnküche, 1 großes Bad, 1 Gäste-WC, 1 Wintergarten, 1 Flur und 1 Terrasse mit einer Wohnfläche von ca. 92 qm.
• Die Mietwohnung im Zwischengeschoss verfügt über 1 Wohnzimmer, 1 Schlafzimmer, 1 Wohnküche, 1 kleines Bad, 1 Gäste-WC, 1 Flur und 1 Balkon mit einer Wohnfläche von ca. 80 qm.
• Die Ferienwohnung im Dachgeschoss verfügt über 1 Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Essdiele und 1 Dachbalkon mit einer Wohnfläche von ca. 70 qm.
• Das Treppenhaus erstreckt sich über drei Etagen und verbindet die drei Wohneinheiten. Diese haben jeweils einen eigenen Eingangsbereich und sind ansonsten vollständig voneinander getrennt.
• Die Wohnungen werden elektrisch per Nachtspeicherheizung beheizt. Alle Heizkörper im Haus wurden sukzessive erneuert und sind asbestfrei.
• Die angrenzende Stallscheune hat eine Grundfläche von ca. 85 qm und erstreckt sich über alle drei Etagen, wobei die beiden Obergeschosse reine Hohlkörper sind (nur Außen-mauern und Dach, ohne Zwischenwände und Decken).
• Die beiden miteinander verbundenen Kellerräume unter Wohnhaus und Scheune haben eine Gesamtfläche von ca. 150 qm. Sie wurden vormals als Kartoffel-, Gemüse- und insbesondere als Weinkeller genutzt, stehen aktuell jedoch leer.
• Der rückseitige Anbau ist eingeschossig und ca. 30 qm groß. Er wird als Garten- und Werkzeugraum genutzt und war früher teilweise der Hühnerstall. Über eine separate Treppe ist der Heuschober im Obergeschoss der Scheune erreichbar.
• Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz und kann daher nach Belieben um- oder ausgebaut werden.

Sprengnetter-Analyse der Immobile

Der Standort weist eine gute Makrolage und eine sehr gute Mikrolage aus. Mit einem Lagescore von 6 (auf einer Skala von 0-10) wird der Immobilie eine gute Markt- und Standortqualität und ein geringes Besicherungsrisiko attestiert.

Auf Basis einer Begehung und Wertermittlung durch die Volksbank Trier wurde für den Gebäudestandard ein Wert von 3.0 auf einer Skala von 1-5 ermittelt, was einer mittleren bis gehobenen Ausstattung entspricht. Der Modernisierungsgrad des Hauses wird als leicht modernisiert (5 von 20 Punkten) angesehen.

Relevante Modernisierungen wurden bei Bodenbelägen, Bädern und WCs, und bei den Strom/Wasser/Heizungsanlagen vorgenommen. Die Fenster und Balkontüren wurden komplett erneuert (Doppelverglasung) und befinden sich in einem sehr guten Zustand. Alle Zimmer, das Treppenhaus und die rückwärtige Fassade wurden in den letzten zwei Jahren frisch gestrichen und weisen keine relevanten Mängel auf.

Das Schieferdach und die Außenwände (60 cm dick) sind nicht isoliert, allerdings verfügt das Dachgeschoss über eine wirksame Deckendämmung. Das gesamte Haus wird elektrisch beheizt, wobei die Nachtspeicher-Heizkörper über die Jahre sukzessive ausgetauscht wurden und kein Asbest mehr beinhalten.

Der vorliegenden Wertermittlung liegen ein Bodenrichtwert von 160 € pro qm (Stichtag = 01.01.2022) und eine Nettokaltmiete von 6,87 € pro qm (Stichtag = 15.11.2022) zugrunde. Der zur Ertragswertberechnung für die Immobilie herangezogene Liegenschaftszinssatz liegt bei 2,17 %.

Es liegt ein aktueller Energieausweis für die Immobilie vom 19.12.2022 vor.

Bewertung zum Stichtag 15.11.2022

Das vorliegende Exposee basiert auf einem Wertgutachten der Volksbank Trier Immobilien GmbH von Juni 2020 mit Aktualisierungen bzw. Anpassungen aller bewertungsrelevanten Daten zum Stichtag 15.11.2022. Ich übernehme hiermit ausdrücklich keine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben.

Die Bewertung beinhaltet eine komplette Auflistung der Bewertungsgrundlagen (Objektbeschreibung, Bodenwert der Immobilie, Nutzungsdauer und Modernisierungen), detaillierte Angaben zur Wertermittlung (Normalherstellungskosten, Sachwertermittlung, Ertragswertermittlung) und das finale Bewertungsergebnis mit dem geschätzten Marktpreis.

Bei Interesse an der Immobilie und am Wertgutachten, oder bei Fragen zum Exposé können Sie über das nebenstehende Formular direkt den Kontakt mit mir aufnehmen. Alternativ stehe ich Ihnen gerne auch telefonisch oder per WhatsApp unter der Nummer +49 6507 4112 zur Verfügung.

Keine leichte Entscheidung

Mein Name ist Andreas Kohl und ich bin – als Spross einer uralten Winzerfamilie, deren Ursprünge sich bis ins Jahr 1580 zurückverfolgen lassen – im Haus Kommeles geboren und auch dort aufgewachsen.

Seit der Übernahme habe ich das Haus mit viel Liebe und Engagement gehegt und gepflegt und es in den letzten beiden Jahren auf Hochglanz gebracht. Es strahlt jetzt innen und außen wieder wie in seinen besten Zeiten und ist ein echtes Kleinod im Dorf.

Folgende Arbeiten wurden seit 2020 erledigt:

•  die Hauptwohnung im Erdgeschoss, das gesamte Treppenhaus und die rückseitige Fassade des Hauses wurden gestrichen. Soweit notwendig, wurden auch verschiedene Teile renoviert und modernisiert.
• die Mietwohnung im Obergeschoss des Hauses ist seit 10 Jahren vermietet und befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand.
• die Ferienwohnung im Dachgeschoss wurde 2020 renoviert. Sie wird seit dem 01.09.2020 vermietet und erfreut sich einer großen Beliebtheit bei den Gästen (was u.a. an den sehr guten Bewertungen abzulesen ist).
• die Stallscheune und der Gewölbekeller wurden entrümpelt und teilweise auch zurückgebaut. Die Räumlichkeiten sind besenrein und befinden sich in einem ordentlichen Zustand.
• die Gartenanlage wurde von alten Hecken, Sträuchern und Zäunen befreit und darf als sehr gepflegt bezeichnet werden. Auch die weiteren Außenanlagen sind gepflegt und in einem guten Zustand.